金ナシ親ナシ学歴ナシからどうやってビルを買ったのか!?
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【貯金で出来る超激安&超高利回り投資術】
当社の不動産投資は、年利25%以上を維持しています(2025年3月現在)
【2025年投資結果報告】
【狭山市店舗付き住宅220万円】〈2025年3月満室達成 / 狭山市店舗付き住宅(2棟目)220万で購入→満室・利回り31.4%達成〉2024年12月に220万で購入した狭山市での二棟目の店舗付き住宅が満室達成・確定年利回り31.4%(表面)
【北松戸駅前ビル1580万】
〈2025年2月転売完了/北松戸駅前ビル1580万円→3000万円〉北松戸駅徒歩3分、鉄骨4階建てビル 価格1580万円 仕入れは指し値がそのまま通ってちょっとだけ複雑だった・・元々4Fのみ賃貸中だった所に、自力で1~3F客付けし半年後にようやく満室 ほんの少し塗装と水道修理しましたが、他はほぼ手を入れずなのでまずまずの優等生 1F99000 2F66000 3F50000 4F40000 表面利回り19.4%→その後2023年12月に1580万で仕入れた北松戸のビルを満室に仕上げ2025年2月3000万で転売、利益率47.3%達成
2025年2月、小川町の店舗付き住宅×3を230万で購入、想定利回り70%を目標に現在着手中
【2024年投資結果報告】
【狭山市店舗付き住宅180万】
〈2024年10月満室達成〉2023年の夏に180万で購入した狭山市の一棟目の店舗付き住宅、狭山市駅徒歩だと30分はかかるけどバスだと10分、そしてバス停の目の前、通常なら徒歩10分越えには基本手を出しませんが、費用対効果という事でこれはアリと判断 こちらもフツーに指し値からの真ん中とりで平和 木造2階建て 店舗+住宅 決算後8カ月後に自力で客付け 一棟貸し50000 表面利回り33.5%達成 ただこちらも内装と修理に約50万かけたので実質は少し下がります
【銚子市鉄骨3階建てビル60万円】
〈2024年9月同年8月に60万で購入した銚子市の一棟ビル→家賃4万で即借主が付いて満室達成、確定年利回り80%(表面)〉銚子駅こちらも徒歩だと30分はかかるけどバスだと15分、やはり徒歩10分越えでもなぜ買ったのか?はい、費用対効果!だって驚愕のこの価格、史上最安です(告知事項もなく土地所有権で再建可ですよ)これは僕の記録として一生持っておこうと思います 鉄骨造3階建てビル 雨漏りや壁が剥がれてたりで、修繕・内装が必要でしたが、幸運にも私がすぐに客付けした人が内装屋さんで、全部治してくれる、と!なのでこちらは全く手を入れずに済んだ さすがに申し訳ないので長めにフリーレント付けました → 一棟貸し40000 表面利回り驚異の80% フリーレントは付けたものの全く手をかけてないので超優等生
〈2024年1月に780万で購入した横芝駅前一棟ビルを2024年9月に1000万で転売、利益率22%(表面)〉こちらが問題の唯一撤退を決めた横芝駅前ビル、RC6F建て 購入時、ちょっと一本とられました。。仲手の他に初のコンサル料発生!(詳しくはYouTubeで)元々1F2Fはテナント付いてたので、1F75000 2F50000 表面19%でまずまずではあったのですが、3階~6階が水道・電気ぜんぶ死んでて、50万かけて治そうとしたら業者にお金持ち逃げされテンションだだ下がり・・
元々、ここは田舎とはいえ本当に駅の目の前だったので、どんな風に町興ししてやろうか、ライトアップして大型看板付けて・・なんて、どちらかといえば投資よりもロマンで買ったのですが、、でも何だかんだやっぱ遠いとダメですね、、中々行けない。。そんなこんなでギブアップ、久々の転売へ しかし中々売れず、テナントさんに声かけたら乗ってくれてどうにか売り抜けたけど、家賃も入れたらトントンかな?と思いきや時差で決済直前に届いた取得税が高くて(意外と建物に価値があったみたいで)ちょっと赤字・・でもテナントさんがとても喜んでくれたので固定資産税の日割りや家賃の日割りはサービスしちゃった・・売却する時ってなぜか毎回一度は後悔するんだけど、今回はしなかった。以下収支まとめてみた↓【購入(支出)】→物件価格780万円/コンサル料150万円/仲介手数料323400円/固定資産税日割り187601円/登記費用341600円/不動産取得税524000円/業者に持ち逃げされた工事費50万円/その他調査等約7万円【売却(収入)】→物件価格1千万円/家賃収入(約7.5カ月分)約95万円→収入から支出を引くと、その差額は、約-30万円の赤字→うーん久々不動産で赤字だした・・ まあ僅かな額ではあるけど、そういう問題ではない。どんな仕事でもそうだろうけど、こういう時お金より、プライドが傷つく 一応プロを自称しているので、今後のモチベーションに水をさす でもまあ、ここからまた何かを学ぶしかない。後は売却後の税金がどうなるか、だけど、売買価格そのものは転売が上回ってるものの、経費が山ほどかかってるから恐らくそこはほぼ相殺だろう。実はこれを書きながら初めて収支計算したのでした、、思った程でもなくて良かった・・。しかしやはりあの悪徳業者さえいなければ少しは黒になってはずだったのか、ちきしょう まあ仕方ない、見る目がなかった自分が悪いのだ。そんなこんなでこの物件は購入からその後まで本当に色々あったいわくつきだったなあ・・でもまあこれもよい経験だった。
【東松山店舗付き住宅320万円】〈2023年1月に320万で購入した東松山の店舗付+住宅が、2023年夏に2Fが44000円で賃貸開始、続いて2024年7月に1Fが50000円で決まり満室達成、確定年利回り35.2%(表面)〉弊社製作の不動産投資ドキュメント映画のモデルにもなった東松山駅10分の店舗+住宅 価格320万円 木造二階建て 店舗+住宅 こちらはフツーに指し値からの真ん中で落ち着く理想形
決済後1F店舗さんが入れ替わったりしたので、今の利回りに落ち着くまで1年半かかりましたが、1F50000 2F44000 表面利回り35.2% ただ内装と修理に約70万かけたので実質はもう少し下がりますね・・
【北松戸店舗付き住宅270万円】〈2024年1月に270万で購入した北松戸の店舗付き住宅が購入後直ぐに尽き58000で賃貸開始、確定年利回り25.8%達成〉北松戸駅徒歩10分、木造2階建 店舗+住宅 価格270万円 こちらも指し値がそのまま通ってちょっと複雑💦決済後すぐに知り合い伝手で客付け 一棟貸し58000 表面利回り25.8% 全く手を入れずなのでかなり優等生